Een klant van ons heeft plannen om een kantoorgebouw om te vormen tot woningen. Een prachtig project vlakbij het centrum van de stad. De plannen zijn rond, de woningen zijn getekend, de buurt is geïnformeerd. Er moet nog wel een boom worden geveld. Maar dan krijgen de spreeuwen nesteldrang, veel vroeger dan verwacht. En dat heeft gevolgen voor de fiscus.
Onze klant is al in een vergevorderd stadium met de planning van het project. Maar dan komt de fiscale planning. De verkoop van de kantoorgebouwen aan een bouwbedrijf, dat vervolgens gaat slopen en de woningen gaat bouwen, leidt ertoe dat de uiteindelijke koper van de woning 21% omzetbelasting verschuldigd is over de koopsom van de woning. De omzetbelasting wordt geheven bij verkoop van de woningen aan de toekomstige bewoners. Er is dan sprake van nieuwbouw, die bij verkoop belast is met omzetbelasting in plaats van met overdrachtsbelasting. Bij een netto verkoopprijs van € 400.000 is dat een btw-bedrag van € 84.000. De totale kostprijs van de woning is dan voor de kopers € 484.000.
EEN SLIMME ZET: EERST DE GRONDPOSITIE VERKOPEN
Stel echter dat onze klant eerst de grondpositie verkoopt aan de kopers van de woningen. Zij geven vervolgens opdracht aan het bouwbedrijf tot sloop en nieuwbouw. De verkoop van de grondpositie, € 200.000, is belast met overdrachtsbelasting omdat het gaat om oud onroerend goed. De kopers moeten 6% van € 200.000 betalen, dat is € 12.000. Vervolgens geven de kopers opdracht aan het bouwbedrijf voor de realisatie van de woningen. De bouwtermijnen gaan dan om nieuw onroerend goed en zijn belast met btw. De totale netto koopsom was € 400.000. Daarvan is € 200.000 betaald voor de grond, zodat voor de bouwtermijnen nog eens € 200.000 verschuldigd is. De btw daarover is nu € 42.000.
VOORDEEL VOOR DE GRONDEIGENAAR
Door deze gesplitste levering van grond en het bebouwen wordt de koopsom nu € 400.000 plus € 12.000 overdrachtsbelasting plus € 42.000 omzetbelasting. Een totaal voordeel van € 30.000 per woning. Is de verkoopprijs van de woningen vrij op naam, dan valt dit voordeel toe aan de grondeigenaar. Kortom, er is een mooi voordeel te behalen door eerst de grondposities te verkopen en daarna pas de aannemer in te schakelen. Het is echter wel verstandig om pas met de sloop te beginnen nadat de grondposities zijn verkocht. Anders zou bij de verkoop van de grond sprake kunnen zijn van nieuw onroerend goed. Omdat de vergunning nog niet afgegeven is, is er voldoende tijd om eerst kopers te zoeken en daarna pas te beginnen met de sloop.
NESTELDRANG
Bij onze klant gebeurde iets bijzonders. Februari 2019 kende twee weken met prachtig lenteweer. Zo mooi, dat het risico bestond dat spreeuwen nesten ging bouwen in een boom die moest wijken voor de nieuwbouw. En dat levert geheid vertraging op van enkele maanden. Zou het verwijderen van de boom niet beschouwd kunnen worden als een eerste sloophandeling? En kon het verwijderen van de boom daardoor de fiscale constructie in gevaar brengen? Overleg met de belastingdienst bracht uitkomst: het kappen van de boom werd niet als een eerste sloophandeling gezien.
KIES VOOR FISCALE BEGELEIDING
De moraal van dit verhaal: praat aan het begin van een bouwproject meteen met de belastingadviseur. En kies voor fiscale begeleiding gedurende het project. Wij zouden het niet vreemd vinden als op het bord bij een bouwproject niet alleen de namen van de aannemers en het sloopbedrijf staan vermeld, maar ook een tekst als ‘fiscale begeleiding: HLG accountants en adviseurs’. En een andere tip: sloop uw bomen op tijd, voordat het spreeuwenvrouwtje nesteldrang krijgt.
Advies van de belastingadviseur nodig voordat uw bouwproject begint? Praat eens met Henk Luigjes! hl@hlg.nl
